Randamentul închirierii și amortizarea investiției: Cât de rentabil este să investești într-un apartament

  | 8 min read
Comments
351
randamentul si amortizarea: cat de rentabil e sa investesti intr-un apartament

Conform unei analize wall-street.ro, 15% din cei care achiziționează un imobil, fac asta cu scop investițional, urmând a închiria respectivul imobil în următorii ani. În orașele mari, procentul ajunge chiar și la 20% dintre imobililele achiziționate. Cei care vând știu deja asta și pentru a-și spori șansele la vânzare încarcă anunțul cu afirmații precum “investiție sigură”, “randamentul este peste așteptări” sau “vă recuperați banii în mai puțin de 10 ani”. Sunt unii dezvoltatori care promit și cifre exacte precum 8-10% randament. În realitate matematică ne spune altceva și vom vedea în cele ce urmează cât de rentabil este închirierea unui apartament.

Ce sunt randamentul și amortizarea unei invesții în locuințe?

Pentru început să stabilim cum se calculează randamentul, cum e mai corect să o facem și cum aflăm, cât mai real, în cât timp ne recuperăm banii investiți.

În linii mari randamentul se calculează că raport dintre veniturile încasate din chirie, într-un an și costul apartamentului, exprimat în procente. Spre exemplu, pentru un apartament de 45.000 euro, a cărui chirie va fi 280 euro/ luna, randamentul este egal cu (280*12)/45.000 și anume 7.46%. Că să aflăm perioada în care ne recuperăm banii, amortizarea investiei, facem raportul invers, împărțind costul apartamentului la veniturile obținute din chirie într-un an și anume 45.000/3360 și reiese că va dura peste 13 ani pentru a recupera banii investiți în apartament.

Acestea sunt niște calcule pe care le poți face și prelimar achiziției, analizând site-urile cu anunțuri imobiliare și poți vedea în fiecare zonă care sunt prețurile medii de achiziție în raport cu chiriile percepute în acele zone care te interesează.

Numai că randamentul real cât și perioada reală în care îți vei recupera investiția depind și de alți factori de care trebuie să ții cont.

formula pentru a calcula randamentul

Cum calculez corect randamentul unei investiții în proprietăți

Formulă de mai sus stă la baza calculului dar trebuie avut în vedere că veniturile rezultate din acel calcul reprezintă venitul brut. În plus, apartamentul de 45.000 euro, este posibil să necesite alți 10.000 euro pentru renovare și mobilare, și astfel pornim de la 55.000 euro în calculul nostru.

Pe lângă asta avem și costurile de achiziție, comision agent și taxe notariale. Suma necesară poate urca până la 5% din costul de achiziție, împărțit între cumpărător și vânzător. Iar taxele notariale pot ajunge și 1000 euro în funcție de localitate și notariat. Deci bine ar fi să iei în calcul alți 2000-2500 euro în plus față de cei 45.000 euro prețul apartamentului. Cu ceilalți 10.000 pentru renovare și mobilare, ajungem la un cost total de investiție de 57.500 euro.

Acum să calculăm și veniturile nete obținute. Cu chiria stabilită la 280 euro în scenariul nostru, rezultă 3360 euro venit brut. Dar asta doar în cazul unui grad de ocupare de 100% pe toată perioada de recuperare a investiției. Cum știm sigur că asta va fi imposibil, iar analizele imobiliare ne arată că sunt proprietăți care stau și 2-3 luni până sunt închiriate, o marja chiar modestă de 10% trebuie scăzută din acest venit brut. În plus, în perioadele de neocupare va trebui să achiți tu costurile de administrare precum întreținere, abonamente utilități, etc. Astfel vorbim de 3024 euro venit brut anual.

Ce taxe am de plătit pe veniturile obținute din chirie?

Taxele care se achita sunt impozitul pe venit și contribuția la asigurarea de sănătate (CASS). Impozitul se calculează ca fiind 10% dintr-o cota de 60% din totalul veniturilor. CASS se achita doar dacă chiria lunară netă este mai mare decât salariul minim de 2300 lei.

Pe exemplu nostru, am ajuns la 3024 venit brut, din care calculăm impozitul anual de 181 euro ( 3024*60%*10%) și rezultă un venit net de 2843 euro, adică 236 euro/ luna echivalentul a 1156 lei, mai puțin decât salariul minim brut. Așadar în acest caz proprietarul ar fi scutit de la plata CASS iar veniturile lui anuale ar rămâne la 2843 euro.

În final care este randamentul real și perioada de amortizare?

În urmă acestui calcul deja mai amănunțit vom vedea faptul că randamentul a devenit 2843/57500, deci 4.9% iar perioada de amortizare este de 57500/2843, adică 20 de ani.

Pe calculul inițal și sumar obținusem 7.46% randament și o perioada de 13 ani de recuperare a investiției. 

Diferențele sunt uriașe, și nici nu am luat în calcul alte costuri precum asigurarea locuinței, reparații neprevăzute sau perioade mai lungi de neocupare.

Cum mă asigur că fac investiția corectă?

În primul rând, dacă scopul pentru care achiziționezi un imobil este să îl pui la închiriere, studiază foarte bine piață înainte de achiziție. Ai în vedere faptul că un apartament cu 2 camere are mai mari șanse să se închirieze decât unul cu 3 camere. Iar o garsonieră poate genera venituri și mai bine. Coroborat cu prețul de achiziție mai mic, inchirirea unei garsoniere poate fi net mai profitabilă decât orice altceva, deoarece sunt zone în care prețul de închiriere al unei garsoniere depășind pe cel al unui apartament cu 2 camere (garsonieră în zona centrală, versus apartament la periferie).

Din studiul anunțurilor imobiliare de pe imoradar24.ro am observat și faptul că este mai profitabil să cumperi un apartament la periferie, dar bine poziționat, față de unul mai central. Cu un cost de achiziție mai scăzut, poți obține aproape aceiași sumă din chirie ca de pe urmă unui apartament mai scump, iar investiția se poate amortiza mai repede.

De asemenea, nu pune mare preț pe finisajele premium, dotările de ultima generație sau suprafețele mari. Nici chiriașii tăi nu o vor face. Înafara faptului că vei cheltui mai mulți bani la achiziție, vei avea și costuri mai mari de întreținere în urmă deteriorării survenite din utilizare. Un apartament curat, renovat și minimalist dotat se va închiria mai repede că unul din categoria lux. Și în plus îl vei putea vinde mai ușor într-o situație în care este necesară vânzarea acestuia.

Legat de acest aspect, analizează posibilitățile de dezvoltare a zonei în care urmează să achiziționezi. Este posibil să ai numai de câștigat dacă achiziționezi într-o zonă în dezvoltare, la un preț mic, urmând că în 3-5 ani zona să devină un pol de interes iar prețurile să explodeze. Astfel vei avea siguranța că oricând nu mai doreșți să închiriezi, poți vinde la un preț mai bun decât atunci când ai cumpărat.

Cum altfel pot câștiga de pe urma unei invesții în imobiliare?

Dacă din chiria clasică ți se pare că nu câștigi destul de rapid pe cât ți-ai dori, poți găși altă utilitate imobilului. O prima varianta ar fi închirierea în regim hotelier. Odată cu revenirea economiei în urmă pandemiei te poți orienta către un imobil care să prezinte interes turistic. Cu precădere sunt căutate garsonierele din zonele centrale, dar poți profită de orice imobil atâta timp cât îl poți prezența într-o lumina bună celor interesați. Astfel, cu o investiție mai mare la început, pentru a atrage turiști prin designul interior, poți posta proprietatea pe platformele de profil, precum Airbnb, unde poți cu ușurință să obții profitul din chiria pe o luna, în doar 1-2 săptămâni. În această serie de articole am detaliat tot procesul de investiție in Airbnb și evident efortul depus este mai mare, dar așa cum poți vedea din calculul prezent aici, îți poți recupera investiția în aproape jumătate din perioada necesară dacă ai închiria în regim clasic.

Un alt model de business ar putea fi utilarea spațiului și transformarea lui fie într-un mic hub pentru freelanceri, un studio foto sau video sau orice altă transformare care implică o direcție de exploatare care îți poate permite închirierea cu ora sau cu ziua. Aici costurile depind foarte mult de ceea ce doreșți să faci cu respectivul spațiu, dar cu siguranță cu un plan bine pus la punct, profitul nu va întârzia să apară.